Meilleur taux immobilier actuel 2016

RoyalFinance est le seul ogranisme à vous mettre en relation avec les courtiers en prêts immobiliers gratuits et les plus performants. Un véritable courtier en crédits immobiliers doit tenter une seconde renegociation à la baisse des taux immobiliers en dessous des taux déjà négociés en amont, en mettant en valeur chaque point fort de chaque dossier de crédit immoblier. Un courtier doit également être particulièrement réactif et disponible pour ses clients emprunteurs.

 

LONGUE DUREE 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
2,55 % * 2,75 % * 3,15 % * 3,55 % *

 

COURTE DUREE 7 ans 10 ans 12 ans
2.02 % * 2.10 % * 2.35 % *

 

* les principaux critères de négocations des taux de crédit immobilier sont : la destination du projet (résidence principale, locatif,..), le montant de l’apport dans l’opération (en pourcentage du projet), le niveau global des revenus des emprunteurs, la surface financière des emprunteurs, la localisation géographique des emprunteurs.

Comment négocier les meilleurs taux d’emprunt immobilier ? quels sont les éléments déterminants pour faire négocier à la baisse les taux de crédits immobiliers, voici quelques éléments de réponse : cette liste de critères n’étant pas exhaustive.

 

La domiciliation des revenus dans la banque

Il existe 2 types de banques qui peuvent vous faire une proposition de crédit immobilier : les banques de dépôt (BNP Paribas, le Crédit Agricole,..) et les établissement financiers (le Crédit Foncier,,..). La différence entre ces 2 types de banques portent sur leur modèle économique : les banques de dépôt vont chercher à attirer de nouveaux clients, et les établissements financiers vont uniquement faire du crédit immobilier, leur modèle de rémunération reposant principalement sur la marge de taux de prêt immobilier(entre le taux auquel ils achètent sur les marchés financier, et le taux auquel ils revendent aux clients emprunteurs).

Les banques de détail vont donc systématiquement demander la domiciliation des revenus des emprunteurs, contre un taux immobilier plus ou moins bien négocié, en échange d’un taux de prêt attractif. C’est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit du financement d’une résidence principale, peut-être un peu moins vrai lorsqu’il sagit de financer un bien locatif, mais sans domiciliation des revenus des emprunteurs le taux sera beaucoup moins facilement négociable.

La simulation de pret immobilier doit donc tenir compte du fait que les clients emprunteurs peuvent changer de banques ou non. Les meilleurs taux actuels pourront être alors négociés.

Les banques sont donc bien sur attentives au profil des emprunteurs, plus précisemment au niveau de revenus des futurs emprunteurs, qui domicilieront les revenus. On peut dire qu’un profil d’un emprunteur seul devient particulièrement intéressant à un niveau de 30 k € nets annuels de revenus (voir 50 k €), et qu’un profil de couple emprunteurs devient particlièrement intéressant pour les banques à un niveau de 50 k € nets annuels de revenus par an (voir 80 k €). Ces paliers de revenus atteinds permetteront au courtier en crédit immobilier de mieux encore négocier les taux de l’emprunt immobilier demandé.

Au même niveau que les revenus, ce sont la tenue des comptes et la capacité d’épargne qui vont être observés par les banques. Des emprunteurs qui ne justifient pas d’une bonne tenue des comptes bancaires (agios, rejets de prélèvements,..) auront le plus grand mal à convaincre les banques de se faire financier un bien immobilier, et ce quel que soit le niveau de leur revenu. A l’inverse, un couple d’emprunteurs au niveau de revenus plus modeste, mais pouvant justifier d’une réelle capacité d’épargne régulière, s’atireront toutes les faveurs des banques. En effet, non seulement les banques prêteuses seront rassurées sur le rsique « emprunteurs » c’est à dire sur leur capacité à honorer leurs engagements, mais en plus de cela les banques auront des nouveauxc clients épargnants, suscpetibles d’ouvrir ou de transférer des comptes epargne dans la banque, et de les faire fructifier grâce aux produits vendus par les agences. C’est une démachre logique d’appréciation du risque emprunteurs.

Un simulateur de crédit doit pouvoir identifier non seulement le montant de l’apport dans l’opération, mais aussi le niveau de revenus de l’emprunteur, car le taux sera modifié selon ces éléments : or c’est rarement le cas. C’est la raison pour laquelle RoyalFiance invite les conseillers financiers à vous contacter directement par téléphone pour vous faire une simulation de pret immobilier personnalisée par téléphone, en fonction de tous les éléments que vous leur communiquerez.

Après avoir vu que la domiciliation des revenus était l’élément le plus important pour obtenir les meilleurs taux, voyons maintenant quels autres éléments rentreront en compte dans la définition du taux immobilier proposé par les banques.

Le montant de l’apport du credit immobilier

Lorsqu’un emprunteur demande un financement immobilier comprenant le cout d’achat de l’immobilier (appartement, maison, terrain) plus les frais (de notaire et de garantie), les banques considèrent que c’est un financement à 110% Certaines banques peuvent financer la totalité de l’immobilier plus les frais, mais elles sont de plus en plus rares. En effet, le risque hypotécaire est dès le départ élevé pour la banque prêteuse, et le patrimoine net immobilier est négatif : vous avez plus de dettes immobilières que de patrimoine immobilier net (Le patrimoine immobilier net est la différence entre la valeur de votre patrimoine moins le capital restant dû de vos prêts immobiliers portant sur ces mêmes biens). Ainsi, il est logique que la banque octroie des conditions favorables lorsque l’emprunteur apporte un montant sisgnificatif dans l’opération de prêt immobilier : les conditions financières en terme de taux de crédits seront revues à partir de 20% d’apport (20% d’apport par rapport au total de l’opération).

Pour être plus précis sur ce point, il faut toujours bien garder à l’esprit qu’une banque cherche à se prémunir contre le risque de la contrepartie, le risque en fait de défaut de paiement de la part des emprunteurs, mais aussi contre le risque de perte sèche en cas de défaut de paiement des emprunteurs. Imaginons en effet que des emprunteurs cherchent un crédit immobilier pour un bien d’une valeur de 200 k €, dont 10 000 € de frais d’agence son compris dedans, et qu’ils souhaitent financer ce bien plus les frais. La banque devra inclure dans le financement les frais d’agence, les frais de notaire et les frais de garantie, soit un financement global que nous pouvons évaluer à 217365 €. Or, pour un pret immobilier d’une durée de 25 ans à 3,60% HA, il faudra pratiquement cinq années avant le capital restant dû sur le pret immobilier ne soit plus que de 190 000 € (soit la valeur réelle du bien immobilier au moment de son acquisition). Ainsi, si l’on considère un marché immobilier stable, ca n’est qu’au bout de 5 ans que la banque ne risquera pas de perte sèche en cas de revente du bien pour recouvrer sa créance. SI l’on prend en compte maintenant le risque lié à l’évolution des prix de l’immobilier, et les frais de recouvrement de créance, on comprends alors qu’un financement à 110% (le bien plus les frais) comporte bien un risque supplémentaire pour la banque prêteuse. En comparaison, sur ce même exemple, si l’on considère que les emprunteurs font un apport de 20% du coût total de l’opération (soit 43 473 €), le capital restant dû du crédit immobilier ne sera dès la 1ere année que de 173 792 €. La banque ayant une garantie sur le bien, l’on peut dire que le risque est quasi-nul pour la banque, même en cas de défaut de paiement des emprunteurs dès la 1ère année. Voici donc pourquoi l’apport dans l’opération joue un rôle primordial dans l’acceptation des dossiers de crédits immobiliers, et dans la négociation du taux d’emprunt immobilier.

La stabilité professionnelle

Une réelle stabilité professionnelle peut clairement aider le courtier en crédit immobilier à obtenir de meilleurs taux. AInsi les fonctionnaires bénéficieront de taux immobiliers souvent plus favorables de la part des banques. En effet le risque pour un fonctionnaire de se retrouver au chômage étant quasiement nul, les banques esyiment que le risque de défaut de remboursement des mensualiutés du prêt immobilier est grandement diminué.

Mais en dehors du statut de fonctionnaire, les banques vont être attentives à la solidité de la société qui emploie l’emprunteur, voir-même à ses résultats financiers, et son secteur d’activité. Il est donc forcément pénalisant de travailler dans une société dont les résultats sont en décroissance, ou négatifs, à fortieri lorsque les 2 emprunteurs travaillent dans la même société. Dans ce cas précis, la banque pourra demander exceptionnellement aux emprunteurs de souscrire une assurance perte d’emploi.

Enfin, en terme d’ancienneté dans l’emploi actuel occupé par l’emprunteur immobilier, un CDI ne sera pris en compte que si la période d’essai est terminée. De manière générale, les banques demandent même une année d’ancienneté au minimum pour considérer que l’emprunteur bénéficie d’une situation financière et professionnelle stable. Une simulation de pret immobilier avec RoyalFinance vous aidera à identifier les points forts de votre profil emprunteurs.

Le meilleur taux credit immobilier 2016

En dehors du profil des emprunteurs, ce sont les marchés financiers qui déterminent le niveau moyen des taux auxquelles les banques sont capables de vous prêter de l’argent. Plus exactement, ce sont le niveau des OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor) et le taux de refinancement de la BCE, qui vont déterminer le taux d’emprunt de la Banque De France sur les marchés, et donc le taux d’emprunt moyen des banques de détail aux futurs emrpunteurs. Ce sont les taux fixes uniquement qui son corrélés à l’évolution des OAT 10 ans. Les taux variables sont eux corrélés avec l’EURIBOR (European Interbank Offered Rate) 3 Mois ou 6 mois.

Les meilleurs taux immobilier actuels dans chaque régions

Pour obtenir une simulation plus précise tenant compte des meilleur taux observés au niveau régional, RoyalFinance vous mettera en relation avec els meilleurs courtiers en prêts immobiliers, disposant d’un observatoire interne des taux d’emprunt immobiliers qui permette de mettre à jour régulièrement les taux de crédits immobiliers dans chacune des régions. En effet, les taux peuvent varier très sensiblement d’une région à une autre.



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