Recherche credit immobilier

La recherche d’un crédit immobilier est une étape particulierement importante dans la vie d’un ménage, d’une famille. Elle doit concrétiser le projet d’une vie, c’est a dire l’acquisition d’une residence principale dans la plupart des cas, en tout cas d’un bien immobilier. La recherche d’un crédit immobilier est une étape primordiale, en ce qu’elle conditionne durant de nombreuses années (jusqu’a 30 ans) le confort du ménage dans le remboursement de ses mensualités de crédit.

En contractant un prêt immobilier, un ménage s’endette et s’engage sur une durée tres longue, jusqu’a 30 ans parfois. Or, en 10, 20 ou 30 ans, il peut arriver nombre de choses dans la vie d’un couple, d’une famille, d’un ménage en general.

– le licenciement d’un des emprunteurs : surtout en traversant la crise actuelle, le licenciement d’un (ou des deux) emrpunteurs(s) est pratiquement forcément pénalisant. A la fois pour l’emprunteur, maiis aussi pour la banque qui voit le risque de défaut de paiement des emprunteurs fortement augmenter. Il n’y a malheureusement que peu de recours lorsqu’un licenciement intervient dans un couple d’emprunteusr, si ce n’est de retrouver du travail et de se faire embacuher dans une autre societe. En effet, il existe bien des assurances couvrant contre la perte d’emploi, mais leusr taux sont toujours prohibitifs, c’est a dire très chers et dissuasifs, et surtout leurs conditions de remboursement tres restrictives en cas de chômage ou de perte d’emploi : franchise, delai avant remboursement, remboursements partiels uniquement des mensualites du pret immobilier; duree totale de remboursement maximum de 2 annees sur toute la duree du crédit immobilier.. Si bien que l’on peut vite conclure que l’assurance des Assedics qui indemnisent en cas de chômage couvrent en fait mieux et plus efficacement ce risque de perte d’emploi, en ce qu’elles remboursent en partie l’ancienne rémunération de l’emprunteur.

C’est la raison pour laquelle les banques sont particulièrement attentives a la situation professionnelle de l’emprunteur. Les banques, pour faire une proposition de crédit immobilier, vont non seulement regarder le niveau des revenus (pour rappel le taux d’endetteemnt global du ménage ne doit pas dépasser 33% de l’ensemble des revenus), mais aussi l’anciennete de celui qui souscrit au crédit immobilier dans la sociéte qui l’emploie. Ainsi il est d’usage que les portes des banques soient beaucoup plus ouvertes aux fonctionnaires, qui bénéficient d’une garantie d’emploi. Les banques sont enfin tres regardantes sur la situation financiere de la societe qui emploie l’emprunteur : est-ce une societe solide, fiable ? le secteur d’activite est-il porteur, ou non ? un secteur d’activite porteur comme celui de l’informatique impliquera pour les banques non seulement une meilleure garantie en terme de stabilite professionnelle, mais aussi impliquera un certain potentiel de développement et d’evolution du profil professionnel de l’emprunteur, s’il s’agit d’un jeune cadre ou d’un jeune ingénieur, qui aura des chances de voir son revenu augmenter au cours de la vie du prêt immobilier: ce qui ne peut qu’encourager les banques a lui faire une proposition pour son crédit immobilier. Une SIMULATION DE PRET IMMOBILIER doit bien prendre en compte ces éléments.

– le changement dans la situation familiale des emprunteurs est également probable durant la durée de vie du pret : en effet il n’est pas (ou plus) rare qu’un couple divorce, ou se sépare. S’en suit inévitablement des décisions a prendre sur la continuité et sur le mode de remboursement de la mensualité du crédit immobilier. Le plus adequate dans ce cas précis est que l’emprunteur qui a le loisir de rester dans le bien immobilier, fasse une demande de rachat de soulte pour racheter la part du bien immobilier de son ami(e)/conjoint. Cette part dépendera bien sur du capital restant du sur le prêt immobilier proportionnellement aux montants déjàrembourses par chacun des emprunteurs. Dans l’ideal une simualation de pret immobilier doit prevoir les frais lies a la negociation du couple dans le rachat de cette soulte, prevu dans un état liquidatif redigé par un notaire. En cas de séparation du couple, une solution, en dehors du rachat de la soulte par l’un ou l’autre des emprunteurs, peut etre la vente du bien immobilier et le remboursement total du capital restant dû du prêt immobilier. La encore il s’agit d’avoir bien negocie les conditions qui englobent le credit immobilier, a savoir les indemnites de remboursement anticipe du pret. En effet, sans avoir negocie au préalable une éxoneration des indemnites de remboursement anticipé, lors de la revente du bien et lors du remboursement du prêt vous devrez vous acquittez d’une somme equivalente a 6 mois d’interêt dans la limûte de 3% du capital restant du. Ainsi il faut prévoir deè la simulation du crédit immobilier tous les évenements qui peuvent intervenir durant la duree de remboursement du pret immobilier, y compris une certaine probabilite (que personne ne souhaite) de separation des emprunteurs.

Le changement de la situation familiale des emprunteurs peut être la conséquence d’évènements plus heureux, comme la naissance d’un enfant, ou le mariage d’un emprunteur. Dans le 1er cas le « reste à vivre » de couple emprunteur sera quelque peu modifié, le couple devant subvenir aux besoins du (des) enfant(s) qui composent maintenant le ménage. Dans le 2ème cas le « reste à vivre » est modifié; ainsi que le taux d’endettement; EN considérant que le couple forme un nouveau ménage, alors en effet le rapport global REVENUS/CHARGES n’est pas le même : nous nous apercevons donc ici de l’importance de la souplesse qu’offre une banque dans la gestion de son crédit. Il s’agit la de la possibilité ou non de modifier les mensualités de son prêt immobilier. La pupart des banques acceptent la modulation des échéances dans la limiute de plus ou moins 20% ou 30%, seules certaines banques acceptent que les emprunteurs modulent leurs échéances de leur crédit immobilier de plus ou moins 50%, contre un allongement (ou raccouricement) de la durée de leur prêt. Nous voyons donc que plusieurs éléments importants doivent être communiqués à l’emprunteur lors de la SIMULATION DU PRET IMMOBILIER : il ne s’agit en effet pas seulement d’annoncer un taux, mais il s’agit d’ eclairer le futur emprunteur sur ses futures possiblités ou restrictions dans la gestion de son crédit immobilier, suivant la banque qui aura été sélectionner pour faire éditer l’ offre de prêt immobilier.

– le décès, l’invalidite, ou la perte totale ou irreversible d’autonomie : c’est ici le rôle des assurances de pret de vous couvrir contre ces risques. c’est pourquoi les assurances de prêts immobiliers sont appelées dans le jargon du courtier immobilier les assurances DC/PTIA/ITT. Il s’agit de bien choisir ses assurances dès le départ, et de bien lire les conditions générales de couverture, et pas seulement le cout de ces assurances. Il existe 2 types d’assurance sur le marché, les « assurance-groupe » et les « delegations d’assurance ». Les premieres sont les assurances conseillées par la banque qui octoie le crédit, les secondes sont des assurances externes, qui prévoient généralement des cotisations moins onéreuses. Sans débattre du coût, il est tres important de bien lire les conditions de couverture de l’assurance choisie par l’emprunteué. Lors de la SIMULATION DU PRET IMMOBILIER il faudra donc choisir le type d’assurance souhaitee, mais aussi les quotites d’assurance a repartir entre les emprunteurs : les quotités d’assurance définieront le montant reversé a l’un des emprunteurs, ou aux ayant-droits (heritiers) en cas de sinistre de la part de l’un des emprunteurs, ou de deux emprunteurs. Les quotites sont a choisir en fonction de la proportion de revenus d’ l’un ou l’autre des emprunteurs dans le revenu global du ménage. Ainsi, une quotité de 60 sur Monsieur, et 40 sur Madame (60/40) impliquera un remboursement de 60% du Capital restant dû du pret de la part des assurances, en cas de décès de Monsieur. Il est possible de choisir une quotite de 100-100. Dans ce cas, lors de la simulation du pret immobilier il vous sera indiqué dans la simulation que le cout de l’assurance emprunteurs sera deux fois plus elevee, par rapport a une quotite plus standard (60/40 , 50/50, 70/30,..). Mais, le choix de cette quotité va agir comme une assurance-vie. En effet, en cas de décès des 2 emprunteurs, les ayant-droits (le plus souvent les enfants) n’auront pas a rembourser le capital restant du du pret immobilier, mais en plus l’assurance devra leur reverser une somme équivalente au montant du prêt immobilier ce qui fait reverser en fait 2 fois le prix du bien immobilier.

Les futurs emprunteurs sont (presque) toujours tres attentifs aux taux du credit immobilier, et c’est bien normal. Le but etant de rechercher les meilleur taux, afin de diminuer son cout de crédit, en tout cas le cout des intérêts sur toute la durée de vie du CREDIT IMMOBILIER. C’est effectivement important, mais il ne faut pas oublier les conditions globales qui entourent le pret immobilier : modalite de report des échéances de prêt, possibilité ou non de moduler les échéances, le cas écheant dans quelles proportions ? 20, 30 50% de plus, de moins ?

Mais les taux immobiliers négociés auprès des banques restent évidemment un critere de choix important parmis les propositions bancaires que doivent vous fournir le courtier en prets immobiliers. Il faut bien comprendre neanmoins quels sont les critères qui faviorisent une bonne négociation des taux immobiliers. Dans l’ordre de priorite, ce sont les critères suivant :

– Type de l’opération et apport dans l’opération. En effet, les taux seront different selon que le bien à financer est une résidence principale ou un investissement locatif. Egalement, le montant de l’apport dans l’opération. En effet, les banques baissent leur risque à mesure que le risque hyoptécaire baisse également. En d’autres termes, a partir de 20% d’apport le risque est très limité des le départ pour les banques : en effet en cas de défaut de paiement des emprunteurs des le départ du prêt immobilier, la banque pourra se servir de sa garantie (garantie de type hypotecaire / privilège prêteurs de deniers ou caution SACCEF, CREDIT LOGEMENT,..) pour récuperer le bien immobilier, le vendre et se faire rembourser de la totalité de sa créance.

Or, ceci n’est pas le cas lorsque la banque finance non seulement l’integralité du bien immobilier, mais finance en plus les frais inhérent à l’achat immobilier (frais de notaire et frais de garantie). C’est ce que l’on appelle un financement a 110%. Dans ce cas la en effet, en cas de défaut de paiement quasi immédiat des emprunteurs, la banque ne pourra pas se faire rembourser de la totalité de sa créance, puisqu’elle a financé les frais liés a l’opération. Lors de la simulation du pret immobilier il convient de bien definir le montant de l’apport que vous souhaitez interger dans l’operation. Ceci influera sur le taux proposé par la banque, a partir de 20% d’apport.




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